首只公募REITs鵬華前海今日上市
折溢價(jià)前景受關(guān)注
業(yè)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）——鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式基金（簡(jiǎn)稱“鵬華前?！保┙袢赵谏罱凰鶔炫粕鲜薪灰住Ｗ鳛橐恢惶厥獾姆忾]式基金，鵬華前海萬(wàn)科REITs上市后折溢價(jià)情況受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為該基金房地產(chǎn)投資部分可以獲得高于債券市場(chǎng)的投資收益，而目前市場(chǎng)利率較低，上市后很可能出現(xiàn)溢價(jià)，但也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為該基金存續(xù)期較長(zhǎng)，可能會(huì)出現(xiàn)一定折價(jià)。
根據(jù)上市交易公告書(shū)，鵬華前海此次上市規(guī)模為303.32萬(wàn)份，按照上周五每份102.412元單位凈值估算，約對(duì)應(yīng)凈值規(guī)模3.1億元，占該基金總規(guī)模的十分之一?；鸷贤Ш?0年內(nèi)（含10年）為基金封閉運(yùn)作期并在深交所上市交易，期間投資者只能在二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)?；鸱忾]運(yùn)作期屆滿，該基金轉(zhuǎn)為上市開(kāi)放式基金（LOF），屆時(shí)可以通過(guò)贖回的方式退出。
與其他公募基金相比，鵬華前海最大的特點(diǎn)是不超過(guò)50％的基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的投資收益。截至9月23日，鵬華前海66.58％的資產(chǎn)為固定收益投資（以企業(yè)債為主），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目（即前海企業(yè)公館）投資占比為32.82％。對(duì)這兩大部分的投資構(gòu)成了對(duì)鵬華前海上市后定價(jià)的依據(jù)。
所有上市交易型基金都存在折溢價(jià)的情況，鵬華前海也不例外。正如鵬華基金在公告書(shū)中分析的那樣，因鵬華前海主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目及債券資產(chǎn)，具有對(duì)利率敏感的特征。由于基金投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目及債券資產(chǎn)的剩余期限可能較長(zhǎng)，基金份額將承擔(dān)較高的市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)利率波動(dòng)較大時(shí)，基金份額的交易價(jià)格可能對(duì)基金份額凈值出現(xiàn)較大幅度的偏離，從而產(chǎn)生折價(jià)或者溢價(jià)的情況。
投資者最關(guān)心的是，就目前的市場(chǎng)環(huán)境，今日上市的鵬華前海會(huì)呈現(xiàn)怎樣的折溢價(jià)狀況。在已有的3份投資價(jià)值分析報(bào)告中，以齊魯證券分析師馬剛對(duì)鵬華前海的溢價(jià)前景最為樂(lè)觀，他認(rèn)為，無(wú)論投資標(biāo)的，還是運(yùn)作機(jī)制，鵬華前海都與傳統(tǒng)基金不同，最大的不同是投資標(biāo)的單一性，因此，不能援引傳統(tǒng)公募基金的估值方式對(duì)其進(jìn)行估值。雖然它是基金，但本質(zhì)上是單一債券，應(yīng)借鑒債券的定價(jià)方法。
馬剛認(rèn)為，綜合考慮，鵬華前海的估值基準(zhǔn)為10年期AA+信用債到期收益率。按照債券定價(jià)原理，上市后必然會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)，但考慮到該基金收益的復(fù)雜性和不確定性、風(fēng)險(xiǎn)，馬剛認(rèn)為其定價(jià)為每份110元左右比較合理，即溢價(jià)率約為7％。
海通證券金融產(chǎn)品研究中心認(rèn)為，鵬華前海萬(wàn)科REITs在收益方面的優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：第一，即使與中低評(píng)級(jí)的信用債相比，REITs資產(chǎn)到期收益率也有一定的優(yōu)勢(shì)；第二，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原因，鵬華前海萬(wàn)科REITs的債券資產(chǎn)部分可以通過(guò)更高的杠桿獲得更高的收益彈性。而鵬華前海萬(wàn)科REITs基金對(duì)REITs資產(chǎn)采用成本法入賬，考慮到從2014年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷過(guò)5次降息，產(chǎn)品設(shè)立后的降息也有2次，如果采用當(dāng)前的利率計(jì)算，在信用風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有出現(xiàn)變化的前提下，REITs資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于其成本價(jià)，根據(jù)當(dāng)前債市不同信用等級(jí)收益率對(duì)REITs資產(chǎn)的預(yù)測(cè)租金收入做折現(xiàn)，計(jì)算其估計(jì)價(jià)值。如果假定REITs資產(chǎn)信用等級(jí)不低于AA，則基金份額的公允價(jià)值在105.57元左右，比上周五單位凈值高出3％。
雖然上述兩家機(jī)構(gòu)認(rèn)為鵬華萬(wàn)科上市后會(huì)有一定溢價(jià)，但作為一只封閉期達(dá)10年的類(lèi)固收產(chǎn)品，還是有研究人士擔(dān)心出現(xiàn)折價(jià)。
濟(jì)安金信副總經(jīng)理王群航認(rèn)為，鵬華前海大部分情況下是純債基金，一部分是確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)投資，未來(lái)的一些收益基本可以預(yù)知，可上市的規(guī)模暫時(shí)不大，但理論上立刻就會(huì)有大量的份額轉(zhuǎn)入場(chǎng)內(nèi)。市場(chǎng)類(lèi)似產(chǎn)品（指封閉式債基）均普遍性折價(jià)，且折價(jià)程度與規(guī)模和期限正相關(guān)，規(guī)模越大，期限越長(zhǎng)，折價(jià)幅度會(huì)越大?；谶@些分析，王群航對(duì)該基金持中性觀望態(tài)度。
2015-09-30
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