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洪磊：將進(jìn)一步明確私募REITs產(chǎn)品備案標(biāo)準(zhǔn)

　　6月13日，“2018第二屆陸家嘴資產(chǎn)證券化論壇”在上海召開，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會黨委書記、會長洪磊參加會議并發(fā)表致辭。他表示，REITs是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新型重要工具，發(fā)展REITs也是資本市場供給側(cè)改革的重要內(nèi)容。

　　洪磊指出，十八大以來，創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)迎來根本性變革。REITs集合社會資金，通過持有具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，為低風(fēng)險偏好投資者提供分紅型產(chǎn)品。此外，通過REITs的證券化過程，為開發(fā)型企業(yè)提供了資金退出機(jī)制，從而為新的項目開發(fā)提供了資本金。

　　不過，我國REITs在發(fā)展過程中也面臨了一些問題。洪磊列舉出其中四點(diǎn)，包括我國REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無法擺脫“剛性兌付”；制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境；缺少綜合性行業(yè)稅制安排；資產(chǎn)持有成本和資金成本過高，權(quán)益型投資回報率不足等。

　　對此，他指出，應(yīng)當(dāng)從以下幾方面探索推動REITs的發(fā)展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法；二是堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強(qiáng)管理人和投資者教育；三是加快稅制綜合改革試點(diǎn)，在直接投融資領(lǐng)域取消流轉(zhuǎn)稅，建立以企業(yè)和個人所得稅為主的直接稅制，在REITs層面實現(xiàn)稅收穿透。

　　洪磊稱，基金業(yè)協(xié)會將進(jìn)一步明確私募REITs產(chǎn)品的備案標(biāo)準(zhǔn)，提高備案效率。私募REITs產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)滿足以下基本條件：一是以有真實現(xiàn)金流的項目為投資標(biāo)的；二是封閉運(yùn)行，確?；A(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的真實轉(zhuǎn)移和法律隔離；三是基礎(chǔ)資產(chǎn)只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權(quán)益人變現(xiàn)的資金投向應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。

2018年6月14日