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國海富蘭克林基金趙宇燁：地產(chǎn)股中長期價值減弱，短期或有估值修復(fù)行情

來源：國海富蘭克林基金

國海富蘭克林基金趙宇燁：地產(chǎn)股中長期價值減弱，短期或有估值修復(fù)行情

日前，人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點工作。國海富蘭克林基金國富金融地產(chǎn)混合基金經(jīng)理趙宇燁認(rèn)為，此舉是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的制度設(shè)計之一，從出臺房地產(chǎn)稅的初衷來看，最主要的目的應(yīng)該是調(diào)節(jié)貧富差距，其次是擴(kuò)大財政收入，然后是調(diào)控房價。

趙宇燁表示，參考國內(nèi)外經(jīng)驗判斷該政策的實質(zhì)影響，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)行業(yè)大概率是一次性沖擊，中長期影響較小，短期影響程度要看細(xì)則。

國外方面，趙宇燁舉例，1989年英國開征社區(qū)稅，由于征收方式和稅額不合理，打擊到普通民眾購房熱情，征稅后房價增速大幅收窄；1993年社區(qū)稅改為房產(chǎn)稅，按照住宅價值分級征收，居民稅負(fù)降低，房價同比增速逐漸回升，此后房價維持穩(wěn)定增長，僅在2007-2009金融危機(jī)時期下跌。美國各州出臺房產(chǎn)稅時間不一，但總體看跟房價相關(guān)性較小。從日韓調(diào)整房產(chǎn)稅的歷史看，歷次稅改對地價影響并不明顯。例如1986年韓國開征土地過多保有稅后，房價從當(dāng)年3月開始下跌，下跌維持16個月，跌幅3.1%，但次年6月房價開始報復(fù)性上漲；2005年最近一次稅改后，房價下探2個月后繼續(xù)上漲。

再觀察國內(nèi)已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的兩個城市重慶和上海。2011年1月，上海和重慶率先試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，當(dāng)時行業(yè)已經(jīng)處于下行階段。方案出臺后一個月，上海成交量顯著下滑67%，之后迅速回暖，全年成交量平穩(wěn)波動；重慶試點后成交量連續(xù)4個月環(huán)比下滑，之后恢復(fù)上漲趨勢。就房價而言，房地產(chǎn)稅對重慶和上海房價的影響相對較小。

回到地產(chǎn)股層面，趙宇燁分析，考慮到市場對房地產(chǎn)基本面已經(jīng)預(yù)期很低，房地產(chǎn)稅對基本面的短期影響會被提前消化，房地產(chǎn)稅落地同樣被視為一次性的情緒沖擊。但建材等地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈則有所不同，產(chǎn)業(yè)鏈更看重基本面而非政策預(yù)期，在基本面底部出現(xiàn)前，產(chǎn)業(yè)鏈估值一直會被壓制。這并不是房地產(chǎn)稅的影響，而是地產(chǎn)行業(yè)景氣下行的基本面所致，當(dāng)然房地產(chǎn)稅有可能加劇短期下行的速度，造成產(chǎn)業(yè)鏈更大的負(fù)面盈利沖擊。

在趙宇燁看來，從政策層面看，房地產(chǎn)稅試點出臺確實意味著利空出盡，未來可以預(yù)期更加友好和積極的政策，例如信貸邊際寬松、個別城市出臺地產(chǎn)維穩(wěn)政策等。但行業(yè)基本面并沒有見底，未來2-3季度，銷售投資還是有較大的下行壓力，個別房企的違約現(xiàn)象依舊會出現(xiàn)。

對于未來地產(chǎn)板塊的主要風(fēng)險點，趙宇燁認(rèn)為主要還是基本面。一是行業(yè)層面，銷售、投資和新開工有可能超預(yù)期下行，市場可能低估了本輪下行的壓力；二是公司個體經(jīng)營層面，前期高杠桿的房企，尤其是表外加杠桿的房企，開發(fā)貸和按揭的邊際寬松無法解決這些企業(yè)短期兌付壓力，一些違約事件依然可能出現(xiàn)。

“地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，無論人口還是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持行業(yè)的繼續(xù)增長，未來地產(chǎn)行業(yè)大概率是一個緩慢下行的時期，因此對地產(chǎn)板塊而言，中長期的投資價值確實在減弱。但就短期而言，地產(chǎn)股目前處于一個超跌的預(yù)期和估值修復(fù)階段，具備絕對投資價值?！?趙宇燁表示。

目前市場對地產(chǎn)板塊極度悲觀，甚至有觀點認(rèn)為會是中國的“雷曼時刻”，地產(chǎn)股的估值基本按照破產(chǎn)來算，絕大部分地產(chǎn)股的PB估值都小于1。但趙宇燁認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)資金壓力最大的時刻已經(jīng)過去，按揭和開發(fā)貸邊際寬松意味著開發(fā)商回款和續(xù)貸趨于正常；地產(chǎn)行業(yè)近幾年一直處于低庫存狀態(tài)，房價不具備大幅下跌的條件，開發(fā)商沒有土地庫存的拖累。在政策修復(fù)過程中，處于底部區(qū)域的地產(chǎn)板塊應(yīng)該會有預(yù)期和估值的修復(fù)。

趙宇燁補(bǔ)充到，和過去幾輪周期不同的是，本輪地產(chǎn)股的分化會加大。盡管政策已經(jīng)回暖，但行業(yè)基本面尚未見底，開發(fā)商還必須面臨2-3個季度的銷售壓力，“活下來”的企業(yè)會成為最終的勝者，在最后行業(yè)回暖的時候迎來份額提升，但也會有部分企業(yè)在途中倒下，成為行業(yè)下行過程中的風(fēng)險點。

趙宇燁判斷，就地產(chǎn)板塊整體而言，中短期向下風(fēng)險很小，具備一定的絕對收益空間；就選股而言，目前時點確定性較高，能夠“活下來”的房企，如一些國企、央企、財務(wù)穩(wěn)健的民企，是布局房地產(chǎn)板塊的較優(yōu)選擇。

2021年11月12日