富博士課堂第十三話：關注港股地產和物業(yè)管理公司的成長空間
在過去的2017年，內地房地產上市公司取得了令投資者滿意的業(yè)績，據花旗銀行統計，2017年內房核心凈利潤平均同比增長47%，并伴隨著毛利潤的提升，行業(yè)的平均毛利率從2016年的26%上升到31%。
2018年，雖然政府對地產的調控政策沒有放松，但基于地產商雄厚的可售資源和改善性需求，前五個月的銷售增速仍然可觀。克爾瑞數據顯示，銷售前100的開發(fā)商今年前五月的銷售增速同比增長約34%。內房中銷售增速最高的地產商，在今年首五月銷售增速同比高達280%至568億。一些中小型地產商今年的銷售增速也很強勁，同比增長幅度達到75%-150%。
在經歷了2017年三四線城市棚改貨幣化安置的紅利之后，今年地產商如此強勁的銷售增速也超出了市場預期。我們認為主要來源于以下幾個原因：首先，地產商可售資源同比增長了40%，銷售目標對應可售資源去化率61%也在合理范圍；其次，總體來看，剛需和改善性住房需求仍然強勁，雖然不同城市樓市分化，但熱點的二線城市和三四線城市市場仍然火爆，一些城市出臺的人才新政加速戶籍城鎮(zhèn)化，推動了一部分購房需求的釋放；最后，部分城市，如南京武漢的公積金額度提升刺激需求。
我們認為，2018年，排名前十的地產商市場占有率將會進一步擴大，在去杠桿的大背景下，資金持續(xù)收緊，小開發(fā)商融資能力受限，很有可能會加速地產行業(yè)的整合。目前內房境內融資渠道收緊，成本在不斷上行，近日，多家房企陸續(xù)終止了熊貓債和公司債的發(fā)行。不少地產商通過海外尋求融資機會，年初至今，海外美元債的融資成本上行了50-200bps不等，越來越多的地產債發(fā)行人接受雙位數的融資成本。我們預計在境內融資渠道持續(xù)收緊的大環(huán)境下，境外的融資成本將易上難下。對于毛利低的地產商來說，融資成本每上升1%，毛利將減少1%。
在地產加速整合的大背景下，物業(yè)公司也在加速收并購，目前港股的多家物業(yè)公司都是“現金?！保Y產負債表很穩(wěn)健，這便于行業(yè)口碑好的公司做兼并收購。此外，由于生活節(jié)奏的加快，物業(yè)公司已不僅僅只負責保安和清潔等傳統服務，還不失時機地推出各種便利小區(qū)居民生活的增值服務。并且，物業(yè)管理公司的業(yè)績較開發(fā)商來講更為穩(wěn)建。因此我們認為未來幾年，物業(yè)公司無論在管面積還是業(yè)績增速都值得期待。
去年6月地產商的銷售是高基數，我們認為今年6月地產商的銷售增速雖不如5月這般強勁，但預計增速也會較為可觀。我們預計內房將公布靚麗的中期業(yè)績，一些地產商去年已銷售未結轉的量很大，大部分將在今年結轉，加上一般當年銷售的15%會在本年度結轉，一些地產商今年指引的收入已大部分都鎖定，業(yè)績增長的確定性高。年初至今地產商管理層或者大股東也在積極回購或增持公司股份，也體現了對公司的信心。
綜上我們認為，龍頭地產商將在未來幾年繼續(xù)搶占市場份額，保持較好的增速，物業(yè)管理公司的發(fā)展前景更是海闊天空。
2018年7月10日
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