“窮的只剩下房”，但以房養(yǎng)老你敢不敢？

　　在養(yǎng)老人人有責(zé)的觀念倡導(dǎo)下，最近有關(guān)儲蓄養(yǎng)老金的新聞一直占據(jù)財經(jīng)版面，但是感覺一般大眾還是有比較多顧慮。最大的原因還是在于高房價，一般工薪階層買房都成了“人生夢想”，自己再存養(yǎng)老金感覺還是挺吃力的。既然買房已經(jīng)耗盡了一般大眾的大半薪資，拼命攢了一套房后，“窮的只剩下房子”，那未來退休時以房養(yǎng)老是不是可行？我們不妨來看看。

　　其實以房養(yǎng)老在海外已經(jīng)很成熟了，最早起源于荷蘭，在美國發(fā)展最完善；同時以房養(yǎng)老在英國、法國、新加坡和日本等都有了較快發(fā)展。以房養(yǎng)老的核心觀念就是在退休前“人養(yǎng)房”，退休后“房養(yǎng)人”。在退休后將自己的房子通過金融的手段，盤活流動性不佳的房產(chǎn)，變成能夠滿足生活支出的現(xiàn)金流。因此以房養(yǎng)老有個關(guān)鍵前提，房屋必須是自有住房并且擁有完全的產(chǎn)權(quán)，也就是說必須先還完按揭貸款。

　　以房養(yǎng)老其實形式很多，一般可以分為五種不同類型，包括住房反向抵押貸款（也稱“倒按揭”）、售房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、贈房養(yǎng)老等非金融參與模式。簡單介紹如下。

　　一、售房養(yǎng)老。把房產(chǎn)賣了，拿現(xiàn)金過退休生活，可以選擇全部花掉好好享樂，也可以部分留給小孩。優(yōu)點在于現(xiàn)金上肯定比較充裕，但是就不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

　　二、換房養(yǎng)老，房子大換小。普遍來說把原先3室的房子置換成2室的，置換的差價可以拿來作為退休后的現(xiàn)金補充。這種方式的優(yōu)勢在于，還是可以持有房產(chǎn)，而且也能騰挪出來一部分現(xiàn)金。

　　三、租房入院養(yǎng)老。將房子出租，以租金支付養(yǎng)老院的開支。好處是房產(chǎn)還能完全屬于自己，但是國內(nèi)租金房價比普遍較低，租金是否能夠完全覆蓋養(yǎng)老院的需求是這個方式考慮的主因。

　　四、 贈房養(yǎng)老。就是將房產(chǎn)贈與后代，由后代支持老年人的養(yǎng)老支出。

　　五、倒按揭。這是一種最為典型盤活房地產(chǎn)價值的方式，其操作邏輯是持有房產(chǎn)的老年人，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，由金融機構(gòu)根據(jù)房屋價值、房主年齡和預(yù)期壽命及未來折舊增值等因素進行綜合評估，對老年人房屋的價值做出判斷，老年人則可以定期從該機構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓的服務(wù)，直到老年人去世后該金融機構(gòu)才能獲取房屋的產(chǎn)權(quán)并進行相應(yīng)的處置。

　　在通過買賣房產(chǎn)的方式之外，通過犧牲房產(chǎn)所有權(quán)的方式盤活房產(chǎn)價值是海外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的主軸，但實際上國內(nèi)在開展這類以房養(yǎng)老上仍舊有較多的阻礙，最主要的原因包含五點。

　　一、養(yǎng)兒防老觀念和遺產(chǎn)動機降低了以房養(yǎng)老的接受度。我國在土地的觀念上不僅僅將房產(chǎn)視為住所，而有更多家業(yè)傳承的意涵。如果老人生前將房產(chǎn)抵押出去，無論最后是否放棄產(chǎn)權(quán)，老人在社會觀感上想必一定會承受較多壓力。

　　二、大眾對金融機構(gòu)的信任還遠遠不足。以房養(yǎng)老的抵押周期較長，普遍20年以上，在我國也還僅是初步階段，沒有成熟的商業(yè)模式，也沒有完善的法律體系來保障以房養(yǎng)老的權(quán)益。如果金融機構(gòu)破產(chǎn)、違約或業(yè)務(wù)無法順利進行，老人的生活品質(zhì)必定出現(xiàn)相當(dāng)大的風(fēng)險。

　　三、房價上行，造成了大眾惜售的觀念。我國房地產(chǎn)價格不斷上漲，自2000年以來，一線城市房價少則漲了5倍，部分地區(qū)更是高達10倍之多。在持續(xù)的房價上漲預(yù)期的判斷下，擔(dān)心房價上漲帶來的惜售心理大大降低了以房養(yǎng)老的需求意愿。

　　四、70年產(chǎn)權(quán)的限制，使得房屋價值較難估計。住房抵押的重要一環(huán)是需要對房屋進行估價，產(chǎn)權(quán)年限的限制及還未明確的相應(yīng)政策，較難使得住房抵押額度能有市場化的定價。

　　五、該業(yè)務(wù)風(fēng)險難以預(yù)期，弱化了金融機構(gòu)以房養(yǎng)老的動力。這些風(fēng)險包含了房產(chǎn)泡沫風(fēng)險、利率風(fēng)險和長壽風(fēng)險等；房產(chǎn)泡沫風(fēng)險同未來經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)走勢緊密相關(guān)，帶著極大的不確定性；利率風(fēng)險則主要受市場利率的波動影響，在宏觀經(jīng)濟走勢和國家政策的影響下，隨時可能出現(xiàn)不可預(yù)測的波動；長壽風(fēng)險則又是難以度量的問題。

　　因此以房養(yǎng)老在國內(nèi)確實還面臨著諸多問題，但縱使在發(fā)展最成熟的美國，根據(jù)研究顯示，該業(yè)務(wù)的參與率也只有3%左右；英國大約為0.2%的參與率。所以縱使在國內(nèi)“窮的只剩下房子”，但是以房養(yǎng)老的方式確實還較不明朗；相比之下，近期推出的養(yǎng)老目標基金及養(yǎng)老商業(yè)保險，在有可能都享受稅收遞延的政策優(yōu)惠下，還是比較適合一般大眾作為補充養(yǎng)老金的主要來源。

2018年8月31日